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购买投资房产如何选择户型

  在一般人的眼里,在买房时碰到个便宜就很幸运,感觉值得投资,事实真的是这样吗?房屋理财规划师王瀚正给出的答案是否定的,房屋理财是个新东西,很多人以为房价现在越来越高,购置房产来投资,能碰上房价低的就是捡了便宜,其实要投资,最主要的是有收益,有收益的房子才是最值得投资的。

 

  价格

  不是便宜就值得投

  王瀚正曾经碰到过一个山西的客户,做煤矿企业,来西安后发现房价比较低,就先后购置了4套房产,1套自住,另外3套做投资。这3套房产,两个在2楼,一个在顶楼,全部朝西,房价确实比较便宜,他认为值得投资。结果现在想转手卖掉时,才发现这个投资是错误的。有一套2楼的卖出去了,但几乎没有赚到什么钱,他想在另外两套上补偿,结果价定得高了,看的人不少,没有人愿意买。

  “因此,在购置房产时,投入成本低并且要容易出手,有收益才值得投资,而不是便宜就值得投。”王瀚正说。

  楼层

  有时低点也不错

  现在所开发的楼盘基本都是高层或小高层,而90%的小户型都会安排在高层里,一幢20多层的楼房,同一户型、同一建筑面积,每上一层楼,总价要提高几千元到几万元不等。一般人认为高一点风景、采光等条件比较好,但高也有高的缺点,比如,越高风越大,不能随意开窗;上下楼乘坐电梯的时间较多;不适宜恐高症患者居住等。

  与之相反,低楼层虽然风景少些、不够亮堂,但越低的楼层电梯运行费越低,每月都可省出几十元,日积月累,也是一笔不小的财富。虽然在购房时,楼层高的比楼层低的贵,但在出租时,租金与楼层关系不大,所以买房不必一味追求楼层高,从经济的角度出发,低一点更合算。

  面积

  尺度合适不在大

  很多人都觉得,只要条件许可,房子就应该买得大一点,大总比小住得舒适。其实,房子并非越大越好,最理想的方式是布局合理、分工明确、够用就好。年轻人呆在家里享受的时间比较少,主要就是休息,一切从实际出发,面积小一些就更划算。

  在大家喜欢投资的户型中,从20平米到90平米都有,但最合适的一居室小户型应该在35平米~55平米之间,而两室的80平米左右最多。20平米的户型就明显感觉太局促,尺度太小,不适合居住,60多平米以上的一居室,又显得有些浪费,也没有必要。如果想要出租的话,会发现在同一栋楼内50平米的租金与80平米的租金差别不是很大,但购买时价格却能多出1/3左右。

  朝向

  选择东向更合算

  一栋在售的商品楼里,也许东南西北四个方向的户型都有,而适宜投资的户型一般朝向都不尽如人意,朝南向的户型,基本以楼内的最大户型居多,中小户型比较少,如果有,大多价位会比较高。

  王瀚正建议,在选择朝南的可能性比较小时,可以退而求其次,选择朝东的户型,朝东的价位会比朝南要低一些,但比其他几个方向的客观条件好,性价比会高些,不会影响基本居住,而在出租时,朝向和租金的关系不大,几乎没有什么影响。

  房款

  是否按揭要分清情况

  当然,除了以上几点以外,房贷也是购房者考虑最多的。老一辈人的传统观念是“不能背债”,而现在很多年轻人也对“背债”有心理障碍。大多数人买房时喜欢一次性付款而轻易不愿意按揭贷款,认为按揭的利息比较高不划算。对投资来说,衡量利率与收益之间的差距最重要。

  王瀚正的观点是,如果房价上涨大于银行利率说明按揭划算,反之一次性付款有利。按现在的按揭贷款利率,在西安按揭贷款还是比一次性付款要划算。这样按揭后节余的部分钱款,可以用来做其他投资。

  虽然开发商最喜欢购房者一次性付款,甚至对一次性付款的优惠幅度更大,但作为投资来说,最重要的不是背负了多少利率,而是尽量让手里的钱流动起来,让这些钱给自己生出更多的钱,而不是给开发商生出更多的钱。

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